재건축 추가 분담금 부담 완화 주택연금 활용법 알아보세요

재건축 분담금

1. 재건축·재개발 비례율 하락, 조합원 부담 커집니다

최근 재건축·재개발 사업을 추진하는 조합원들께서 비례율 하락 문제로 인해 큰 부담을 겪고 계십니다.
비례율은 재건축·재개발 사업의 수익성을 평가하는 핵심 지표로, 다음과 같이 계산됩니다.
(총수입 - 총사업비) ÷ 종전 자산평가액 × 100(%)
- 비례율 100% 이상 → 조합원에게 환급금 지급
- 비례율 100% 이하 → 추가 분담금 발생
최근 건설 자재비 상승, 공사비 증가, 공사 지연 등의 이유로 비례율이 급락하는 단지들이 늘어나면서 조합원들께서 추가 분담금을 부담해야 하는 상황이 이어지고 있습니다.

1-1. 비례율 하락 사례

- 대전 선화구역: 99% → 40%
-  서울 장위4구역: 118% → 105%
- 서울 안암2구역: 82% → 22.5%
특히 공사비 증가와 공사 기간 연장, 소송 패소 등의 요인으로 비례율이 더욱 낮아지는 경우가 많아 조합원들의 불안감이 커지고 있습니다.
일부 조합에서는 사업성을 유지하기 위해 일반 분양가를 높이려는 시도를 하고 있지만, 이는 미분양 위험을 높이는 악순환을 초래할 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

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2. 고령 조합원의 분담금 부담 완화 대책: 주택연금 활용

이러한 재건축·재개발 사업의 부담을 덜어드리기 위해 정부는 새로운 정책을 마련하였습니다. 바로 주택연금을 활용한 분담금 납부 제도입니다.
지난 18일 개정된 ‘한국주택금융공사법’ 시행령에 따르면, 주택연금 가입자는 담보대출액의 최대 70%까지 재건축·재개발 분담금으로 활용할 수 있습니다.

2-1. 주택연금이란?

주택연금은 만 55세 이상의 주택 소유자가 집을 담보로 제공하고 매달 연금을 받을 수 있는 제도입니다.
이때, 담보로 제공하는 주택의 공시가격이 12억 원 이하라면 가입이 가능합니다.

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2-2. 어떻게 활용할 수 있을까요?

- 예를 들어, 공시가격이 10억 원인 주택을 주택연금에 가입하면 총 4억 5천만 원의 대출한도가 설정됩니다.
- 이 대출한도의 최대 70%인 약 3억 원까지 재건축·재개발 분담금으로 활용할 수 있습니다.
즉, 고령 조합원들께서 현금 없이도 재건축·재개발 분담금을 마련할 수 있는 새로운 방법이 생긴 것입니다.

2-3. 기존 분담금 조달 방식과 차이점

현재 고령 조합원들께서는 분담금을 마련하기 위해
- 입주 후 주택담보대출 전환
- 입주 후 전세 보증금으로 납부
- 입주 후 주택 매각
등의 방법을 사용하고 계십니다.
하지만 이러한 방법들은 거주지를 잃거나 추가 대출을 부담해야 하는 단점이 있었습니다.
그러나 주택연금을 활용하면 거주지를 유지하면서도 재건축·재개발 분담금을 마련할 수 있어 사업 참여가 한층 쉬워질 것으로 보입니다.

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3. 주택연금 활용의 장단점

3-1. 장점

-  고령 조합원들께서 현금 부담 없이 재건축·재개발에 참여 가능
-  사업 속도 향상 기대
-  거주지를 유지하면서도 분담금 조달 가능

3-2. 단점

- 주택연금에서 분담금을 내면 매달 받는 연금액이 줄어듭니다.
-  한국주택금융공사가 1순위 근저당권을 가지므로 추가적인 주택담보대출이 어렵습니다.
-  사업이 장기화될 경우, 연금대출한도가 줄어들어 활용 가능 금액이 감소할 수 있습니다.

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4. 향후 전망과 해결해야 할 과제

주택연금을 활용한 분담금 조달 방식이 시행되면 현금이 부족한 고령 조합원들의 사업 참여가 쉬워질 것으로 예상됩니다.
하지만 비례율 하락과 추가 분담금 부담 문제가 해결되지 않는다면 재건축·재개발 사업 추진이 더욱 어려워질 수도 있습니다.
따라서 정부와 지자체는
- 공사비 증가를 막을 대책 마련
- 비례율 하락을 방지할 정책 도입
- 주택연금 활용 대상 확대 검토
등을 통해 재건축·재개발 사업이 원활하게 진행될 수 있도록 지원할 필요가 있습니다.
여러분께서는 이 정책에 대해 어떻게 생각하시나요?
재건축·재개발을 준비 중이라면, 이 정책이 얼마나 도움이 될지 함께 고민해보는 것도 좋을 것 같습니다
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