2024년 주택담보대출 및 가계대출 규제 강화 상황 상세 분석

1. 대출 규제 강화와 실수요자의 대응

내년 7월부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 시행되면서 대출 규제가 심화됩니다. 스트레스 DSR 3단계는 기존보다 엄격한 대출한도를 적용하여 금융권 전반의 대출 증가율을 제한하는 제도입니다.

현재 대출 가능 한도: 연소득 1억 원, 금리 4.5%, 30년 만기 혼합형 대출 기준 6억 5800만 원.

3단계 시행 후 한도: 5억 9400만 원으로 약 6400만 원 감소.

이러한 변화로 실수요자들의 불안감이 커지고 있습니다. 주택 구입을 준비 중인 신혼부부, 첫 주택 마련을 꿈꾸는 무주택자들은 대출 규제 시행 전 미리 자금을 확보하려는 움직임을 보이고 있습니다. 일부 수요자는 연초 대출 실행을 목표로 상담을 진행하며, 은행 창구 및 비대면 플랫폼에 대출 문의가 폭주하고 있습니다.


2. 주요 은행의 대출 축소 및 창구 운영 중단

정부의 가계부채 억제 방침에 따라 주요 은행들은 연말 대출 한도를 대폭 줄이고 있습니다.

신한·하나·우리은행은 주담대 비대면 창구 운영을 중단했습니다. 이는 연말 한도 관리를 위한 조치이자, 정부의 대출 규제에 부응하기 위한 결정입니다.

한 시중은행 관계자는 “연말에는 통상적으로 한도를 관리하기 위해 대출을 줄이는 데다, 금융당국의 규제가 더해져 주담대 문턱이 높아질 수밖에 없다”고 밝혔습니다.


이로 인해 실수요자들은 비대면 창구의 편의성을 잃고 대출 접근성에 큰 제약을 받고 있습니다.

3. 잔금대출 부족으로 인한 실수요자의 위기

오는 11월 27일부터 서울 강동구 **둔촌주공(올림픽파크 포레온)의 입주가 시작됩니다. 그러나 약 3조 원으로 추산되는 잔금대출 수요에 비해 5대 은행의 대출 한도는 9500억 원 수준에 불과합니다.

잔금대출 부족으로 인해 잔금을 제때 마련하지 못한 입주 예정자들이 큰 어려움을 겪고 있습니다.

주택산업연구원의 조사에 따르면, 지난달 전국 아파트 입주율은 전월 대비 2% 하락했으며, 주된 이유로 잔금대출 미확보가 30.9%를 차지했습니다.


특히, 새마을금고는 당초 둔촌주공 잔금대출을 진행할 계획이었으나 최근 철회했습니다.

새마을금고는 4% 초중반의 낮은 금리로 실수요자들의 관심을 받았지만, 금융감독원의 점검과 수익성 문제를 이유로 대출을 중단했습니다.

현재 농협이 둔촌주공의 잔금대출을 이어가고 있지만, 강동농협을 통해 접수되는 대출 한도는 1000억 원에 불과합니다.


4. 카드론 수요 증가와 금융권 풍선효과

주택담보대출 규제 강화로 인해 대출이 어려워진 실수요자들이 카드론 등 대체 대출 상품으로 몰리고 있습니다.

2024년 10월 말 기준 카드론 잔액은 42조 2201억 원으로, 8월 말(41조 8310억 원)의 역대 최대치를 경신했습니다.

이는 고금리 상품인 카드론까지 수요가 몰리는 풍선효과를 보여줍니다. 실수요자들은 불리한 조건임에도 불구하고 자금을 마련하기 위해 어쩔 수 없이 카드론에 의존하고 있는 상황입니다.



5. 내년 초 대출 신청을 노리는 실수요자들

내년 1월부터 대출 문턱이 일부 낮아질 가능성을 기대하며, 많은 실수요자가 상담을 시작했습니다.

주담대 실행일 기준 6일 전부터 신청 가능하기 때문에, 일부 수요자는 규제가 강화되기 전 대출을 받으려는 움직임을 보이고 있습니다.

한편, 금융권은 내년 초 가계대출 ‘리셋’을 준비 중이지만, 규제와 한도 관리를 이유로 대출 확대에 소극적입니다.


6. 대출 규제 강화의 구조적 문제와 전망

정부의 대출 규제는 가계부채 관리를 위한 불가피한 조치로 평가되지만, 실수요자들에게는 큰 부담으로 작용하고 있습니다.

주택시장에서는 대출 부족으로 잔금 마련이 어려워지고, 입주율 하락과 주택 거래량 감소로 이어질 가능성이 있습니다.

금융 전문가들은 스트레스 DSR 3단계 시행 이후 대출 가능 금액이 줄어들면서, 실수요자들이 금융권을 벗어나 비정규 금융상품으로 이동할 가능성을 우려하고 있습니다.

2024년은 대출 규제가 한층 강화되는 해로, 실수요자들은 자금 조달의 어려움에 직면하고 있습니다. 특히 주담대와 잔금대출 규제, 스트레스 DSR 3단계 시행으로 대출 한도가 감소하면서 불안감이 커지고 있으며, 대출 수요는 카드론 등으로 이동하는 양상을 보이고 있습니다. 앞으로도 규제 강화와 금융권 대출 축소가 지속될 것으로 예상되어, 대출을 준비 중인 소비자들은 철저한 자금 계획이 필요할 것으로 보입니다.